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小区为什么走向衰败?

2019年06月03日来源:虎嗅作者:一姐


欧美一些国家的房子,建成30年甚至更久,仍然在交易市场上广受欢迎的不在少数。刷屏文《当小区难以挽回地走向衰败》中用来做例子的北京那些刚迈入10年周期的房子,在世界上大多数国家,正是进入配套逐渐成熟、生活气息浓厚、房价涨幅最快的时候。

如果再叠加上学区或者周边较好的工作机会,几乎可算是完美投资标的,疯抢还疯抢不过来,哪里顾得上谈论“衰败”的话题。

知乎上有个写荷兰房地产的作者,曾提到荷兰最受欢迎的房子,是上世纪30年代盖的那些,除了房子的设计古典优雅,还因为那个时间的建筑业崇尚牢固耐用,大多冲着百年大计盖房子,所以这些房龄八九十岁的老房子一向是交易市场的头牌,一旦有新标的放出来,总是很快被抢走。

去年任泽平写德国住房制度的报告,也说道,德国70%的房子都是房龄超过40年的,近3成超过70年。

当然,欧美很多房子并不是以刷屏文中提到“小区”的形式存在的,而多是独栋或者独门独院。但即便以同样的“小区”来对比,文中提到的衰败周期也有点快得吓人。

以国外房产投资信息为主的《居外网》,在2014年介绍加拿大多伦多房市的一篇文章中写道:

“中年及衰败阶段指的是那些30年至50年左右的小区,此时绿树成荫,小区完善,交通成熟,此时价格涨幅相比之前已经不多,如果市场又是集体较慢的话,此时属一个平稳过渡甚至不怎么有涨幅的时期,居住者是一直长期居住的居民,少有搬出,如若搬出,即基本是退休房或者老年房。士嘉堡的部分小区比如Huntingwood附近的小区,就属于中年时期阶段。”

虽然文章用的也是“衰败”,但根据“房价平稳”、“较少搬出”的描述,这些芳龄超过30年的房子,也比刷屏文中那几个北京小区的情况好得多,甚至跟后者比,根本不该用“衰败”这个词。

这篇文章还提到在多伦多地区,房龄在6年以上15年以下的小区,“具有生活居住的气息,绿化和公园的建成是成熟阶段小区的显著标志,此时也是房价涨幅最快的时候”。而《当小区难以挽回地走向衰败》的作者新换的那个以“高品质物管著称”的小区,今年才刚刚进入10年周期,“负向循环的苗头”已经开始出现。

中外之间差别之大,不得不让人得出这样一个结论:房子以及住房环境的“衰败”并不是必然,也不是“小区”的标配,而是独属于“中国式小区”的标配。



“中国式小区”到底是什么呢?

其实,作者在文中也对比了香港的房子,同属于一片热土的同胞,且有着相似的住房制度,“香港30年房龄的小区也普遍比大陆10年的小区更新”,其中的微妙差别,是香港的物业费比北京高得多,“香港最低小时工资是北京非全日制最低小时工资的2.5倍,物业费则高达京沪的5-10倍”。

可香港人并不比北京人更开心,作为蝉联多年“全球房价最高的城市”,还要付如此高的物业费,住房问题已成为香港发展的一大压力。

为什么这片土地上的人住个房子这么惨?《当小区难以挽回地走向衰败》作者认为“土地集约模式”是根源。

实际上这一点,在前两年国务院发布一则城市规划建设中,提到把逐步拆掉小区和单位大院的围墙时,已经讨论过一波。

中国住房中“小区”的概念出现的时间并不长,改革开放之前,北京这样的城市居住形式主要以“单位大院”为主,基本8成以上城市居民住在改革开放之前住在“单位大院”。

《凤凰资讯》在一篇报道中写道:从公主坟一直到北京西山脚下,空军、海军、通信兵、总后、炮兵、装甲兵、工程兵、铁道兵等司令部依次排开。国家和市属机关的宿舍院,集中分布在从西便门、阜成门以西,到木樨地、三里河、百万庄一带,据说最高时有78个部委,50多个都是在西边,其中三里河地区又是主要的聚集区。

这些单位大院在一开始就不是以代表“消费主义”的生活为设计思路的,而是围绕“生产”为中心,居住人群不分层,建设规划不以人为中心,成为北京后期城市规划的一大难题。

《凤凰资讯》这篇文章提到一个细节:1990年北京亚运会,规划亚运村用地时,北京北部条件优良,唯一的障碍是要穿过总政大院,北中轴路就在这里成为“断头路”。后来,是经过杨尚昆的批准,才将总政大院一分为二,中轴线得以向北延伸,成就了后来的亚运村地区。

除了成为后期城市规划建设的黑点,这些单位大院最大的特点是“大”。澎湃在一篇介绍中国封闭小区历史的文章中说:“由于计划经济体制下施行的是土地划拨和无偿、无限期使用的制度,各个单位多占地、建‘大’院就成为了一种理性选择。”

而这个“大”,正是中国式小区的特点,不仅是“中国式小区”不可避免走向衰败的主要原因,还至今影响着北京的城市建设。

“1990年代初北京规划规模最大、档次最高的住宅小区,方庄住宅区几乎把南二环和南三环连成一片,但在南北1.4公里的跨度中,只有一条东西向的道路——蒲方路,不仅小区内微循环的效应不能显现,更无法为外界提供交通便利。”



改革开放之后,住房虽然逐渐市场化了,但”单位大院”式的开发模式并没有变。《新京报》在“国外为何少有封闭小区?”一文中,详细解释过中国土地主让制度,对城市建设的影响:对地方政府来说,动辄数十平方公里的土地挂牌出让,可以快速地收入大量的土地出让金,对开发商来说,集约开发可以降低规划建设成本。

而这一地在土地私有的西方国家几乎不可想象。《新京报》以美国跟中国做了一个对比:中国一个小区通常占地达12-20公顷,内含2000-3000户;而美国的封闭式社区平均只有291户,其中有一半只有150户或更少。

正是这种“规模庞大”,成为“中国式小区”物业管理水平不可避免走向下坡路的主要原因。刷屏文在讲述业主们想要发挥主动性,挽救小区命运时,提到沟通成本巨大的问题。

“以换电梯为例:换电梯需要提取公共维修基金,提取公共维修基金需要成立业委会,而成立业委会则需要成功召集由一半业主参加的业主大会。且业委会成立后,还需要2/3业主同意,才能动用公维基金。”

“为了能召开业主大会、成立业委会,解决电梯更换问题,塞冬几年前在12月的寒风里,和几位热心业主一起在小区摆摊、入户发传单号召业主参会。

在热心业主们付出了很大的精力和成本,勉强收集够签名,准备走流程的同时,大家也同步和物业公司进行了座谈,还和周边小区业委会进行了沟通。

在动辄一两千户的小区,不要说奢望获得三分之二的业主同意,就是单单全部沟通一遍的成本,都可能让很多人打退堂鼓。

可以跟文中难以推动做对比的,是去年成都“一小区业主自筹200多万’豪装’小区”的新闻。成都这个叫“学林雅苑”的小区,在建成15年后,同样不可避免逐渐显露出“衰败”的迹象,草木枯萎,垃圾成山,路灯损坏。

不同的是,这家小区一共只有256户业主。虽然最后沟通下来,有80户对小区改造、换新物业不感兴趣,但另外176户在一个月之内就筹集了200多万维修资金。

说到这里,既然庞大的封闭式小区,对小区治理这么不友好,为什么这么多年仍然没有什么人管呢?

其实,在2016年,因为拆掉封闭小区围墙而引发的那波讨论中,对封闭小区和开放小区做利弊分析时,已经有过答案:

大体量的封闭小区可以减少城市公共服务投入成本,小区内的硬件环境、绿化环境以及安全问题,由业主以物业费的形式承担,而国外的非封闭小区的公共服务,则由政府通过税收的方式来承担。

网易《回声》的一篇专栏文章,曾经引用过1996年刊登的《封闭小区好》的一些内容:

“自1995年2月以来,北京市公安局西城分局展览路派出所选择朝北、朝南等10个治保会进行了‘小区封闭管理’的防范试点,封堵10个小区42个路口的14个,结果“一年来10个封闭小区治安状况、公共秩序有了明显改观,自行车案件下降幅度达91.5%,刑事案件下降85%,机动车全年无一丢失。”

说到底,小区衰败与否应该由业主说了算,之所以说了不算,美国夏威夷大学建筑学院教授缪朴也解释过:中国城市的兴盛主要取决于政府而不是公民在经济及政治事业上的进取精神。